総合・長期サポート

顧問契約業務

原則として1年間、マンション管理士が顧問契約により管理組合の顧問に就任します。

毎月の理事会に出席 し専門的なアドバイスを行い、役員の負担を軽減し、管理会社に適度な緊張感を与えてまいります。貴マンションの課題は何のかを提示し、課題解決のための具体的な提案を行います。また、総会や専門委員会、住民説明会にも出席させていただき、場合によっては議案の説明や回答のお手伝いも致します。

1年間、じっくりと腰をすえて、総合的な改善サポートに取り組みます。

第三者管理(外部管理者総会監督型)

区分所有者の高齢化や専有部分の賃貸化、無住化が進んだことによる「役員のなり手不足」が深刻になり、組合員が持ち回りで行う理事会が機能不全になることが危惧されています。

専門家の間では、現在理事会が有効に活発に機能しているマンションであっても、諸般の事情により、先々は理事会方式が限界に達するのではないかという意見が出始めています。

相談を受けたマンションでは、役員就任の辞退理由として、「高齢や介護、病気療養中、長期間の出張、仕事がいそがしい」があげられました。

いかに輪番制で均等に役員を担うことが規約に明記されていても、こうした組合員に就任を強制することは現実的ではありません。

第三者管理は、従来型の理事会中心の管理組合運営ではなく、区分所有者ではないマンション管理士のような外部専門家が管理者(理事長代行)となり、管理組合を運営することをいいます。

第三者管理方式(総会監督型)の図第三者管理方式(総会監督型)の図

第三者管理者(理事長代行)は、マンションの最高意思決定機関である総会により選任され、区分所有法25条に基づく管理者として、主に以下の理事長代行業務を行い、理事会は廃止されます。

(1)管理者が行うべき業務として定められた業務の執行
(2)管理会社の業務チェックと改善提案
(3)保管口座の取引に係る印鑑の保管及び決済事務
(4)マンション管理業者及び関係周辺業者との打合せ
(5)規約で規定された管理者としての行為
(6)区分所有者からの報告・連絡・相談への対応

また、一般的に想定される外部専門家は ・マンション管理士
・マンション管理会社
・弁護士、行政書士、司法書士、建築士などの専門家
です。

監事は総会において区分所有者の中から2名が選任され、第三者管理者(理事長代行)が行う業務を監視することになります。2名にしているのは、監視の目をより厳しくするためです。

しかし、最終的な意思決定機関、監督機関は総会ですから、その役割は重要であります。


第三者管理までの標準管理規約の推移

国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成しているのが標準管理規約です。皆様のマンションの規約はこれに則って定められています。何度かの改定を経て、標準管理規約は「第三者管理」を容認する内容に変わってきています。

従来の標準管理規約では、管理組合の役員は「マンションに現に居住する区分所有者」に限定していましたが、先ほどからの役員のなり手不足等を背景に、平成23年の標準管理規約改正において、現住居要件(居住している区分所有者に限定)が撤廃されました。

そして、平成28年の改正において、「外部専門家を役員として選任できることとする場合」として、第三者管理に関する条文が明記されました。これまで区分所有者に限定されていた管理組合の役員を、外部専門家が就任できるように見直されたのです。

国も最近の管理組合の厳しい運営状況を懸念しているのです。


あくまでも主体性は組合員に

長期支援業務として「第三者管理」を紹介しましたが、この方式は理事長を代行する外部専門家(マンション管理士)に管理組合の業務をすべて「おまかせ」というのではなく、あくまでも管理組合の運営主体は組合員であるという大原則は、これまでの理事会方式と変わることはありません。

また、何らかの理由により、第三者管理の手法や費用対効果に疑義が生じた場合、また、それが組合員の多数を占めることになったときは、再度規約を変更する決議を総会において行い、元の理事会方式に戻すことができます。

マンション管理士・行政書士白寄和彦事務所
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